房地产项目不确定性对项目绩效影响的实证探讨

本文是一篇项目管理论文，本研究基于交易成本理论和委托代理理论在中国房地产产业背景下，构建出囊括房地产项目不确定性、承发包合作、项目绩效和合同治理四个变量的理论模型。
1 绪论
1.1 研究背景与研究意义
自二十一世纪初，中国的经济取得了丰硕的成果，众多领域和行业实现了重大的突破。作为基础性的经济驱动力，房地产业已然成为了当前社会的重要支柱之一。与此同时，由于房价不断上涨，消费者的需求却呈现出疲软的状态，这种现象对于高质量经济成长产生了不利影响。在新时期下，我们的经济增速正在由单纯追求数量向提升质量、效益和效率转变，处于关键的经济转型及深层改革期，面临着内外部复杂多变的环境挑战，因此我们需采取多样化的经济战略来激发内需潜力，以内部循环为主导，促进外部循环。中国房地产行业的运作方式与先进国家的普遍做法相类似，其兼具经济金融领域的投资特性和住宅领域的人民生活保障属性，它能够刺激经济增长，引领其他各行各业的发展，并且对GDP的贡献度逐年上升。与此同时，它还成功解决了城市化进程中的居住难题，合理分配土地资源，使房产成为家庭的重大资产构成，而房地产市场的变动会直接影响居民的财产总额和政府税收等方面，进而间接影响支出水平。迄今为止，房地产行业在中国民众消费和国民经济方面仍有重要影响力。然而，由于时代发展房地产项目实施过程中面临的不确定性逐步增加，不确定性与项目结果（如绩效）之间的影响和影响机制研究不够清晰，进一步给房地产项目的高效组织和运营管理带来新的问题和挑战。
针对以上问题，本文将重点在房地产项目不确定性对项目绩效的影响机制进行研究，通过探索“房地产项目不确定性-承发包合作-项目绩效”的影响关系，以及承发包合作对“房地产项目不确定性-房地产项目绩效”的影响作用和合同治理在影响关系中的影响作用。以期引导房地产项目管理的决策者能提高承发包合作水平进而实现项目绩效的提升并依靠合同治理能力来提升不确定性环境中的承发包合作水平从而达到优化效益目的。研究成果能够为在房地产项目提高承发包合作水平、提高合同治理能力的必要性提供理论依据，并对房地产项目的实践提供科学依据和实证参考。

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1.2 国内外研究现状
1.2.1 项目不确定性相关研究
项目不确定性的国外相关研究主要集中在建设项目上，由于工程项目本身的复杂性、长期的建设周期和多样的参与者，这些因素共同导致了项目具有显著的不确定性。Milliken[6] 首次提出了将事件决策所需信息与实际所掌握信息的差异称为不确定性。Ragatz G.L[7]梳理了前人的成果，对项目不确定性进行研究表明，供应商集成过程中受到技术不确定性的消极影响。Leiblein[8]的研究结果显示，对比项目不确定性环境和稳定环境，发现在前者中，各参与方更频繁地进行交易重新谈判，市场失灵和交易成本增加的概率更高，从而对项目绩效产生影响。Kolltveit[9]基于项目影响的内外部因素差异，将项目不确定性分为内部和外部两种。Perminova等人[10]进一步的研究指出，在实际的工程建设项目中，存在着无法避免的不确定性环境。研究发现，项目的不确定性在整个项目流程中扮演着关键角色，它对项目的时间、成本、覆盖范围以及质量产生了影响，并且对项目的表现造成了负面效果。Abel Olaleye[11]从项目环境不确定性和项目组织不确定性两个方面深入探讨了不确定性的形式和来源，以及房地产开发不确定性管理相关的各种概念。国外文献对于不确定性研究是奠基性的，从外部表现进行不确定性划分以及产生动因和影响研究是延续在中外文献中的经典理论。
国内学者对项目不缺确定性的研究还比较缺少。刘贯春和张军等[12]从多个不确定因素出发对整个项目的工期、预算、项目范围、质量造成负面影响。许劲[13]等学者基于权变理论，研究发现了项目不确定性对项目进展的各个流程和各参与者的不利影响。郭龑喆[14]进一步在不确定性背景上研究了项目中不确定性对合同治理和关系治理的影响。
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2 文献综述
2.1 基础理论
2.1.1 委托代理人理论
在委托代理理论中，委托代理关系的形成可能导致信息不对称的出现。在市场经济活动中，企业所有者、经营者、政府、中小投资者等各方主体，由于他们所处的位置不同，能获取的信息也会有所不同，信息掌握更全面的主体通常有更多的机会。因此，市场各方对企业信息公开的要求愈发严格，然而，由于纯透明的经营实体是不存在的，利益冲突和目标不一致，所以信息不对称问题仍将随着市场经济的发展而持续出现。委托代理关系的形成导致了信息掌握的不均等，双方信息的不对称、不一致、不协调可能使得代理成本增加由于他们对公司的深入理解超过所有人，经营者的目标与所有人的目标可能会存在差异。经营者通常把追求最大的盈利视为绩效评估的标准，但所有人却更加注重实现最高的公司价值。这种情况有可能引发两者之间的目标冲突，因为管理团队可能会出于自身私利而不顾及公司的需求，从而产生道德风险和反向选择行为。这一问题不仅出现在股东、投资人、拥有者和管理人员之间，而且随着不确定性的增加，信息的不平衡也变得更为严重，进而强化了这个矛盾。
委托人和代理人通过履行合约实现利益的重新分配，Bergen[40] 认为在委托人能够接受的范围内，应当给予代理人适当的报酬，并在此基础上拟定恰当的合同。因此，委托关系首先体现为合同关系，委托人与代理人之间的合作并非简单的协作，而是通过博弈达成的一种权责明确的均衡契约。Jenson[41] 将委托-代理关系视为一种合约形式，其中委托人雇用代理人来代行某些服务，这包括将部分决策权转让给代理人以促进双方利益的承包合作模式。若双方主体均追求最大化效用，有充分理由认为代理人可能不会始终依照委托人的最佳利益行事。
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2.2 房地产项目中不确定性相关理论
2.2.1 项目不确定性概念
在项目管理的流程中，不确定性是一个显而易见的特征。Knight[45]提出不确定性概念。经过发展不确定性由笼统的概念发展为系统全面的体系。现今，许多学科如设计、项目管控、社科类学问、经济理论及建设施工等方面都涉及到对于未知性的探讨。这种现象可以被理解成是在做决定的过程中所需要的关键资讯同实际情况中已知的资料间的差异程度。根据杜亚灵等[46] 的观点，这个差值的大小主要由事物的真实发展状态及其执行者的主观认识能力来影响。他们发现当活动的具体情况得到详尽且准确的数据支撑的时候，它的不可预测因素会相对减弱一些。其中包括两种类型的不确定性—即偶然型不稳定性和心理层面的非定量化风险评估结果的影响力大小问题。前一种类型的概率是不固定不变的并且不能够完全依靠人类思维去解决掉的问题，后一类的可能出现的风险则是由人们缺乏足够了解或者没有完整收集相关数据造成的，这类问题的数量随着人们的知识积累和生活经验增多逐渐降低下来并在一定程度上可以通过有效的手段加以调控处理。
2.2.2 房地产项目不确定性研究发展评述
房地产项目不确定性指的是项目中现实存在、无法通过认知活动消除的不确定性，项目的不可预测性和未知的特性是其主要特征之一，它起源于物理环境的变化以及对客观现象的认识不清和信息获取不全，这些因素导致了不确定的事件或决策结果。房地产项目因其长周期建设、高成本投入、多方参与以及面临的内外部环境特性，使项目本身充满了大量的不确定性。
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3 房地产项目不确定性对项目绩效影响的理论分析 .................. 22
3.1 研究假设 ................................ 22
3.1.1 房地产项目不确定性对承发包合作的影响 ...................... 23
3.1.2 承发包合作对项目绩效的影响 .............................. 24
4 数据收集与处理 .......................... 30
4.1 问卷设计 ......................................... 30
4.1.1 问卷设计原则 ........................... 30
4.1.2 问卷设计步骤 ............................. 31
5 数据分析 ............................ 38
5.1 描述性统计分析 ............................. 38
5.2 数据检验 ............................... 39
5 数据分析
5.1 描述性统计分析
本研究将受访者的基本信息、企业性质和从事的岗位等信息进行汇总，运用SPSS27.0软件进行统计分析，形成样本特种描述性统计表，具体如表5.1所示。在性别分布上，男性占比45.5%，而女性比例则达到了54.5%；有54.7%的样本来自施工企业；在年龄上，调查问卷涵盖了大部分年龄段的受访者，年龄在20-29岁有59人达到57.3%，年龄在30-39岁有156人达到了样本量的43.6%，年龄在30岁左右的受访者占样本量的大多数；学历在本科以上的占到45.8%，87.2%的受访者有3年以上的从业经验，其中83.2%的受访者有参与3个以上房地产项目的工作经验；从事业务岗位中投资拓展岗占比最高，占受访者总数的16.8%，说明样本在调查项目团队中有合理的覆盖面。
综上所述，本研究在选择研究对象及整个数据收集过程中实施了严格控制，确保样本具备房地产行业的典型特征，从而保障了数据的完整性和科学性。因此，这些数据能够满足进一步研究与分析的基础需求。

项目管理论文参考

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6 结论与展望
6.1 研究结论
本研究基于交易成本理论和委托代理理论在中国房地产产业背景下，构建出囊括房地产项目不确定性、承发包合作、项目绩效和合同治理四个变量的理论模型。通过对实证数据的分析，探究了房地产项目不确定性对项目绩效影响的机制，验证了承发包合作的中介作用，并证实了合同治理在此机制中起到的调节作用。得出的关键结论如下：
（1）房地产项目不确定性对项目绩效的负向影响显著。
项目环境不确定性是外发变动型因素，比如项目开展期间可能出现的恶劣天气、法律法规变动、服务和材料市场价格不定等不利条件都是影响项目绩效的不利因素。另一方面，项目组织不确定性是受到外部因素引导的不确定性因素，款项支付、需求变更、组织结构变动都是受外部市场和自然条件调节自发型因素，组织自身能控性较低，因此组织不确定性也是降低项目绩效的不利因素。在项目开展进程中，项目环境不确定性处于较高水平时，项目开各参与方会投入更多的资金来对抗不确定性所产生的风险，与此同时，项目组织不确定性会致使需求沟通不畅、组织结构变动、安全管理措施不到位等不利因素，项目各参与方更倾向于花费时间成本和节省项目预算来对抗组织不确定性的不利因素。因此，当项目不确定性水平较高时，会使得项目成本升高、项目工期延长、项目质量降低进而导致项目满意度和安全质量管理的水平低下，项目绩效受到不利影响。
（2）承发包合作在房地产项目不确定性对项目绩效影响中起中介作用。
项目不确定性组成复杂且可预测性较低，在复杂的项目不确定性条件下引发意外事故的概率大大提升，意外事故发生频次和概率变高导致承包方预期利益受到损失，引发高频率的投机主义行为，承包方倾向于将可能受到的风险和损失转移到发包方，从而影响承发包的合作。当损失和风险高到无法承受，就致使合作破裂，从而对项目绩效产生负面影响。也是基于这种影响机制，在房地产项目中，发包方管理者加强承发包合作过程中的监督对项目绩效的提升具有重大意义。
参考文献（略）